X县X乡X社区原为X村，毗邻X高速X站下站口和县城主干道，距X景区、X景区不到5公里，共760户2876人。2011年，X县对X村进行整体征迁，回迁小区共建设24栋2370套高层安置房，平均每户分配3套房子、330多平方米。2016年小区建成回迁后，X社区立足临近景区、交通便利、房源充足等优势，鼓励引导群众将闲置房屋改造为家庭宾馆，有效盘活了闲置资源、增加了群众收入。但是，家庭宾馆在分散经营中逐渐出现同质化严重、服务质量参差不齐、管理混乱等问题，制约了其进一步发展。为了突破发展瓶颈，2023年以来，X社区成立专业运营公司，积极探索集中运营模式，大力推动家庭宾馆向城市民宿转型，形成了独具特色的城市民宿片区。截至目前，X社区共有城市民宿155家，其中，已经采取企业集中运营模式的民宿共有50家、客房231间、床位374张。今年一季度，X社区城市民宿共接待游客约4.2万人次，群众收入达320万余元，社区集体经济增收35万余元。其中，采取企业集中运营模式的50家民宿，入住率和营业额同比增长分别超过90％、80％，产生了积极的示范效应，带动越来越多的民宿主申请加入集中运营。
一、经验做法
在探索城市民宿集中运营过程中，X社区积累了一些经验做法，主要包括：
（一）成立运营公司，以集群化发展推动资源整合。针对一家一户分散经营存在的问题，2023年9月，X社区居民委员会集体研究决定，依托社区经济合作社成立社区旅游公司，对社区民宿进行集中运营，构建“社区集体＋公司＋民宿主”利益联结机制，推动社区城市民宿从家庭式运营向公司化运营转变。公司由社区集体与13名具有旅游业从业背景的乡贤共同组建，社区集体提供闲置公用房作为办公场所，乡贤每人出资1万元作为启动资金并负责公司具体业务。公司采取分批实施、逐步推进的方式对社区民宿进行托管，约定民宿主承担装修及日常物料的费用、公司负责统一运营，第一批已与50家民宿签订托管协议，同时指导其他民宿主按照签约标准改造提升住宿条件。目前，X社区民宿初步实现组织化、规范化、规模化发展，签约民宿营业额已突破100万元，与签约前同期相比增加40余万元，经营效益显著提升。社区旅游公司集中运营的做法主要是“四个统一”：一是统一进行管理。将签约民宿按照装修情况分为经济型、商务型、舒适型三类，深入分析不同类型民宿的客群偏好，指导民宿主精准提升软硬件，满足不同客群需求。分类设置民宿的保底价和门市价，其中，保底价标准为淡季经济型每间80元、商务型每间100元、舒适型每间120元，旺季每间加价20元、周五周六每间加价30元、节假日每间加价50元，门市价根据市场行情动态调整。经营收入先按保底价给民宿主分红，超出保底价部分按照公司与社区集体7：3的比例分红。二是统一开展营销。针对不同客群，积极进行多渠道营销，不断拓宽市场。开通X民宿微信小程序，通过精心策划“订房服务、旅游攻略、优惠活动、游客投诉”等内容，深化与客户的社交互动，稳固并扩大忠实客户群体。加强与携程、美团等OTA平台合作，通过参与平台文旅消费活动等进行宣传，吸引广大在线旅游用户。加大在抖音、小红书等新媒体平台上的宣传力度，以直播带货、博主推荐等多种手段进行营销，吸引年轻人等活跃用户。三是统一采购物料。公司积极融入行业生态，加入X县民宿联盟，并与X县“百村千宿”旅游用品一站式体验中心签订协议，在布草共享和配送、软装采购、耗材供应等方面开展合作，有效降低成本、提高标准化水平。比如，在布草方面，改变以往各自为战的“个人购买使用”模式，转由体验中心负责集中采购、洗涤、晾晒等，民宿主仅需支付租赁费用。据初步估算，仅此一项举措即可为每户民宿主年均节省约2.5万元。四是统一对接融资。公司联系民丰、邮政、农商等银行，到社区批量开展信息采集、信用建档、客户评级和融资授信，对授信民宿主提供随借随还信用备用金，目前已向X社区授信500余万元，有效解决社区民宿发展的资金难题。
（二）引入头部企业，以品牌化发展提升服务品质。
